Locataires et candidatures
Un candidat sans garant physique n’est pas un candidat sans garantie : la caution simple, la caution solidaire, la garantie Visale et l’assurance loyers impayés répondent à des logiques différentes, et ne se cumulent pas toutes. Choisir sans comprendre ces différences, c’est en découvrir les limites au premier impayé. Voici de quoi décider sereinement.
Par Résonance LocativePublié le 9 min de lecture
La caution simple n’est sollicitée que si le locataire ne peut pas payer ; la caution solidaire permet de s’adresser au garant dès le premier impayé ; Visale est une caution gratuite accordée par Action Logement, sous conditions, qui doit être demandée avant la signature du bail. Ces garanties ne s’empilent pas : vérifiez leurs conditions avant de choisir.
Dans le langage courant, « garant » désigne toute personne ou tout organisme qui s’engage à payer si le locataire ne le fait pas. Juridiquement, cet engagement prend deux formes pour les particuliers, la caution simple et la caution solidaire, et une garantie particulière, Visale, est proposée par Action Logement. L’assurance loyers impayés est un autre mécanisme, qui repose sur un contrat d’assurance.
| Protection | Qui s’engage | Quand elle joue | À retenir |
|---|---|---|---|
| Caution simple | Une personne (le garant) | Seulement en cas de défaillance du locataire, c’est-à-dire s’il ne peut pas régler ce qu’il doit. | Le bailleur s’adresse d’abord au locataire. |
| Caution solidaire | Une personne (le garant) | Dès le premier impayé : le bailleur peut s’adresser directement au garant. | Le type de caution (simple ou solidaire) est précisé dans l’acte. |
| Garantie Visale | Action Logement | Selon les conditions de la garantie, pour des loyers impayés et des dégradations. | Gratuite, demandée avant la signature du bail. |
| Assurance loyers impayés | Un assureur | Selon le contrat d’assurance souscrit par le bailleur. | Elle ne se cumule pas avec une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. |
Selon Service-Public et l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, le cautionnement doit prendre la forme d’un document écrit qui mentionne notamment le montant du loyer et ses conditions de révision, ainsi que la mention exigée par l’article 2297 du Code civil ; le bailleur doit aussi remettre à la caution un exemplaire du bail. Une omission entraîne la nullité du cautionnement. Un modèle d’acte est proposé sur Service-Public : mieux vaut s’y référer que d’improviser la rédaction.
Les pièces que vous pouvez demander à un garant sont encadrées de la même façon que celles du candidat ; la liste est détaillée dans documents à demander à un candidat locataire.
Visale est une caution locative gratuite, accordée par Action Logement pour certains logements loués en métropole, dans les départements et régions d’outre-mer ou à Saint-Martin. Elle est gratuite pour le bailleur comme pour le locataire.
| Élément | Ce que prévoit la garantie |
|---|---|
| Loyers impayés | Jusqu’à 36 mois d’impayés sur les 3 premières années du bail dans le parc privé (9 mois dans le parc social) ; la couverture est plus courte (de 1 à 9 mois) pour un travailleur saisonnier. |
| Dégradations | Jusqu’à 2 mois de loyer, charges comprises. |
| Procédures | Prise en compte des procédures de recouvrement, dont la résiliation du bail et l’expulsion. |
| Logement | Résidence principale du locataire (sauf bail mobilité) ; logement vide ou meublé du parc privé non conventionné, ou certaines résidences du parc social ; le plafond de loyer, charges comprises, dépend de la zone et des ressources du locataire : consultez les montants à jour sur Service-Public ou visale.fr. |
| Bail | Le bail doit être conforme à la loi du 6 juillet 1989 et contenir une clause de résiliation en cas de non-paiement du loyer ; il ne peut pas être conclu entre membres d’une même famille ; la demande de garantie précède la signature du bail. |
| Locataire | Les conditions de ressources dépendent de l’âge et de la situation professionnelle du locataire. |
| Autres garanties | Selon Action Logement, le bail ne peut pas être couvert par d’autres garanties (caution personne physique ou assurance) : Visale ne s’ajoute donc pas à une caution. |
| Situation du candidat | Piste à examiner | Points à vérifier |
|---|---|---|
| Dossier solide et garant personne physique disposant de ressources suffisantes | Caution, simple ou solidaire | Acte conforme ; pièces du garant ; solidarité expressément prévue si vous la souhaitez. |
| Candidat sans garant familial, pouvant bénéficier de Visale | Visale | Visa obtenu avant la signature ; plafond de loyer ; absence d’autre garantie sur le bail. |
| Candidat étudiant ou apprenti | Caution, même si vous avez une assurance loyers impayés | L’exception prévue par la loi pour ces deux situations. |
| Dossier fragile sans garantie | Examiner une autre combinaison ou renoncer | Ne pas contourner la liste des pièces autorisées pour compenser la fragilité du dossier. |
Schéma
Arbre simplifié — bailleur personne physique ou SCI familiale : quelles garanties peuvent se cumuler ?
Arbre de décision simplifié, valable pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, c’est-à-dire une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Première question : avez-vous souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie garantissant les obligations locatives du locataire ? Si oui, le cautionnement est interdit, à peine de nullité, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Si non, une caution simple ou solidaire est possible, sous la forme d’un document écrit. Seconde question : le locataire présente-t-il la garantie Visale ? Si oui, le visa doit être obtenu avant la signature du bail, et selon Action Logement, le bail ne peut pas être couvert par d’autres garanties (caution personne physique ou assurance). Encadré : autre personne morale : le cautionnement est soumis à des restrictions supplémentaires prévues par l’article 22-1. Consultez la partie dédiée avant de demander une caution.
SCI familiale : société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.
Question 1
Avez-vous souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie garantissant les obligations locatives du locataire ?
Question 2
Le locataire présente-t-il la garantie Visale ?
Le jour d’un impayé, la bonne question n’est pas « quelle garantie existe-t-il ? » mais « où est l’acte, et quand a-t-il été signé ? ». Dans Résonance Locative, vos documents restent organisés avec le bail auquel ils se rapportent : l’acte de caution ou la preuve du visa se retrouvent avec le bail, le locataire et le logement concernés. L’outil ne choisit pas votre garantie et ne dit pas si elle couvre tel impayé : il garde sous la main ce dont vous avez besoin.
Non. Selon Action Logement, le bail ne peut pas être couvert par d’autres garanties (caution personne physique ou assurance) : Visale ne s’ajoute donc pas à une caution. Vérifiez les conditions à jour avant de signer.
Selon Service-Public, jusqu’à 36 mois de loyers impayés sur les trois premières années dans le parc privé, les dégradations jusqu’à 2 mois de loyer charges comprises, et les procédures de recouvrement, dans les limites de la garantie.
Non, sauf exception : l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit, à peine de nullité, de demander une caution lorsque le bailleur a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Pour une personne morale autre qu’une SCI familiale, des restrictions supplémentaires s’appliquent.
Non. Action Logement présente la garantie Visale comme un service entièrement gratuit, pour le propriétaire comme pour le locataire.
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