Locataires et candidatures
Deux dossiers, deux bailleurs, deux décisions différentes : l’écart vient rarement du dossier, plus souvent de la grille de lecture. Sans critères posés à l’avance, on tranche à l’instinct et l’on peine ensuite à justifier son choix. Voici une méthode simple, comparable d’un candidat à l’autre.
Par Résonance LocativePublié le 8 min de lecture
Étudiez chaque dossier avec la même grille, écrite avant de recevoir le premier candidat : complétude, cohérence des pièces, nature et régularité des ressources, poids du loyer dans les revenus, garantie. La règle des « trois fois le loyer » est un repère courant, pas une obligation, et un refus ne peut jamais reposer sur un motif discriminatoire.
Un dossier se lit mieux quand on sait ce qu’on cherche. Décidez, avant la première visite, des éléments qui comptent pour votre décision : un dossier complet, des ressources cohérentes avec le loyer, une situation professionnelle lisible, une garantie adaptée. Écrivez-les. Cette grille vous sert deux fois : elle accélère la lecture, et elle vous permet de justifier votre choix si on vous le demande.
La justification n’est pas qu’une précaution de forme. Selon Service-Public, en cas de contestation d’un refus pour discrimination, c’est au propriétaire de prouver que sa décision reposait sur des éléments objectifs et étrangers à toute discrimination. Des critères écrits à l’avance, appliqués à tous, sont le meilleur moyen d’y répondre.
| Lecture | Ce que vous vérifiez | Précaution |
|---|---|---|
| 1. Complétude | Toutes les pièces de la liste autorisée sont présentes pour le candidat et, le cas échéant, pour sa caution. | N’exigez rien en dehors de la liste (documents à demander). |
| 2. Cohérence | Mêmes nom, adresse et employeur d’une pièce à l’autre ; dates compatibles ; montants cohérents entre bulletins et avis d’imposition. | Une incohérence se clarifie par une question, elle ne se présume pas. |
| 3. Ressources | Montant, nature et régularité : type de contrat, ancienneté, activité indépendante avec plusieurs exercices, retraites, prestations. | Un montant élevé et récent ne dit pas la même chose qu’un montant stable sur la durée. |
| 4. Poids du loyer | Part du loyer et des charges dans les revenus mensuels nets (taux d’effort). | C’est un repère de lecture, pas une règle légale. |
| 5. Garantie | Présence d’une caution ou d’une garantie, et adéquation avec le dossier. | Voir garant, caution et Visale. |
Le taux d’effort rapporte le loyer et les charges aux revenus mensuels nets du candidat : (loyer + charges) ÷ revenus nets mensuels × 100. Beaucoup de bailleurs s’appuient sur un repère, par exemple « un tiers des revenus » ou « trois fois le loyer ». Ce sont des usages courants, pas des règles : aucun des textes cités dans cet article ne fixe un seuil.
Schéma
Calculer un taux d’effort : l’exemple des trois candidats
Formule : loyer plus charges, divisé par les revenus nets mensuels, multiplié par 100. Exemple fictif d’un logement à 650 € de loyer et 70 € de charges, soit 720 € par mois. Candidat A, 2 400 € de revenus en CDI : 30 %. Candidat B, 1 900 € en CDI : environ 37,9 %, au-dessus d’un repère d’usage d’un tiers des revenus ; le dossier doit être examiné dans son ensemble, selon des critères objectifs, pertinents et non discriminatoires. Candidat C, 2 400 € en CDD de trois mois : 30 %, comme A ; la durée du contrat est un élément objectif de stabilité des ressources, jamais une décision automatique. Le repère d’un tiers est un usage, pas une règle : aucun texte officiel ne fixe de seuil.
Logement fictif : 650 € de loyer + 70 € de charges = 720 € par mois
Candidat A · 2 400 € nets · CDI depuis plusieurs années
720 ÷ 2 400 = 30 %
Sous le repère d’usage.
Candidat B · 1 900 € nets · CDI
720 ÷ 1 900 ≈ 37,9 %
Au-dessus du repère d’usage. Le dossier doit être examiné dans son ensemble, selon des critères objectifs, pertinents et non discriminatoires.
Candidat C · 2 400 € nets · CDD de trois mois
720 ÷ 2 400 = 30 %
Même taux que A. La durée du contrat est un élément objectif de stabilité des ressources, à apprécier avec le reste du dossier, jamais comme une décision automatique.
Repère d’usage : un tiers des revenus (sans valeur légale). Échelle des jauges : de 0 à 50 %.
Cet exemple montre pourquoi un seul ratio ne suffit pas. Le taux d’effort dit combien pèse le loyer à un instant donné ; la nature du contrat et la garantie disent combien de temps ce poids sera supportable. C’est la lecture combinée qui éclaire la décision.
Service-Public rappelle que la discrimination à la location est interdite. L’article 225-1 du Code pénal en dresse la liste des critères (origine, sexe, situation de famille, état de santé, handicap, âge, religion, orientation sexuelle, lieu de résidence, vulnérabilité économique, etc.) : consultez la liste complète sur Légifrance ou Service-Public plutôt que de vous fier à un résumé. Refuser de fournir un bien ou un service pour l’un de ces motifs est puni, pour une personne physique, de trois ans de prison et 45 000 € d’amende (article 225-2).
Quand les dossiers arrivent par messagerie, par message et en pièces jointes, la comparaison se fait de mémoire. Dans Résonance Locative, les candidatures et les visites trouvent leur place au début du parcours locatif : les informations utiles à votre décision restent au même endroit, puis sont reprises dans la fiche du locataire et du bail lorsque la candidature aboutit. L’outil ne choisit pas le locataire : il vous aide à comparer sur des bases identiques.
Non. C’est un repère d’usage. Aucun des textes officiels cités dans cet article ne fixe un seuil de ressources par rapport au loyer : chaque bailleur définit sa propre grille, à appliquer de la même façon à tous les candidats.
Divisez le loyer et les charges par les revenus mensuels nets du candidat, puis multipliez par 100. Avec 720 € de loyer et de charges et 2 400 € de revenus, le taux d’effort est de 30 %.
Oui, à condition de n’avoir demandé que les pièces de la liste autorisée. Voir documents à demander à un candidat locataire.
Oui, sur des critères objectifs et identiques pour tous, écrits à l’avance. Le choix ne peut pas reposer sur un motif discriminatoire ; en cas de contestation, c’est au propriétaire de prouver le caractère objectif de sa décision.
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