Bail, état des lieux et documents
Choisir entre vide et meublé ne se résume pas à une question de loyer : durée du bail, préavis, dépôt de garantie, inventaire, tout change. Le découvrir après la signature oblige à reprendre ce qui avait été préparé. Voici les différences utiles pour le quotidien d’un bailleur, et ce que change le nouveau contrat type applicable depuis le 1er octobre 2026.
Par Résonance LocativePublié le 10 min de lecture
Le bail vide dure au moins trois ans (six pour une personne morale, hors SCI familiale) ; le bail meublé dure un an (neuf mois pour un étudiant). Le préavis du locataire passe de trois mois (réduit à un mois dans les situations prévues par la loi) à un mois, celui du bailleur, donné pour la fin du bail et pour un motif prévu par la loi, de six mois à trois mois, et le dépôt de garantie est plafonné à un mois (vide) ou deux mois (meublé) de loyer hors charges. Le meublé exige en plus un inventaire et un mobilier minimal.
Schéma
Vide ou meublé : quatre différences en un coup d’œil
Comparaison du bail vide et du bail meublé, loi du 6 juillet 1989. Durée minimale : trois ans en vide, six ans pour une personne morale hors SCI familiale, articles 10 et 13 ; un an en meublé, neuf mois pour un étudiant, article 25-7. Préavis du locataire : trois mois en vide, un mois en zone tendue ou pour certains motifs, article 15 ; un mois en meublé, article 25-8. Congé du bailleur, donné pour la fin du bail et pour un motif prévu par la loi, reprise, vente ou motif légitime et sérieux : six mois avant la fin du bail en vide, article 15 ; trois mois avant la fin du bail en meublé, article 25-8. Dépôt de garantie maximal : un mois de loyer hors charges en vide, article 22 ; deux mois en meublé, article 25-6.
3 ans · 6 ans pour une personne morale, hors SCI familiale
1 an · 9 mois pour un étudiant
Loi du 6 juillet 1989 : art. 10 et 13 (vide) ; art. 25-7 (meublé).
3 mois · 1 mois en zone tendue ou pour certains motifs
1 mois · à tout moment
Loi du 6 juillet 1989 : art. 15 (vide) ; art. 25-8 (meublé).
Donné pour la fin du bail, et seulement pour un motif prévu par la loi : reprise, vente ou motif légitime et sérieux.
6 mois avant la fin du bail
3 mois avant la fin du bail
Loi du 6 juillet 1989 : art. 15 (vide) ; art. 25-8 (meublé).
1 mois de loyer hors charges
2 mois de loyer hors charges
Loi du 6 juillet 1989 : art. 22 (vide) ; art. 25-6 (meublé).
| Point | Logement vide | Logement meublé |
|---|---|---|
| Durée minimale | Trois ans si le bailleur est un particulier ou une SCI familiale ; six ans pour les autres personnes morales. | Un an ; neuf mois pour un étudiant. |
| Préavis du locataire | Trois mois ; un mois en zone tendue ou pour certains motifs. | Un mois, à tout moment. |
| Préavis du bailleur | Six mois avant la fin du bail. | Trois mois avant la fin du bail. |
| Dépôt de garantie maximal | Un mois de loyer hors charges. | Deux mois de loyer hors charges. |
| Inventaire du mobilier | Aucun. | Inventaire et état détaillé du mobilier, signés par les parties et joints au contrat. |
| Mobilier minimal | Sans objet. | Une liste minimale d’équipements en bon état de fonctionnement. |
| Contrat type | Annexe 1 du décret du 29 mai 2015. | Annexe 2 du même décret. |
En logement vide, la durée minimale est de trois ans pour un bailleur particulier ou une SCI familiale, et de six ans pour les autres personnes morales (articles 10 et 13 de la loi du 6 juillet 1989 ; nom propre ou SCI au quotidien). En logement meublé, la durée est d’un an, ou de neuf mois pour un étudiant. Si aucune des parties ne donne congé à l’expiration d’un bail meublé d’un an, le contrat est reconduit tacitement pour un an ; un bail de neuf mois conclu avec un étudiant n’est pas reconduit tacitement (article 25-7).
Le congé du bailleur est enfermé dans des motifs : la vente, la reprise ou un motif légitime et sérieux, avec un préavis de six mois en logement vide et de trois mois en meublé (articles 15 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989). La loi ne dresse pas la liste des motifs légitimes et sérieux : elle cite, à titre d’exemple, l’inexécution par le locataire de ses obligations, et le juge apprécie chaque situation. Toute la séquence du départ est détaillée dans départ d’un locataire : toutes les étapes.
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en logement vide et à deux mois en meublé. Pour le meublé, l’inventaire et l’état détaillé du mobilier sont signés par les parties et joints au contrat ; ils listent les meubles mis à disposition du locataire et décrivent leur état. Ils complètent l’état des lieux : ils ne le remplacent pas (état des lieux : la méthode complète).
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale de mobilier d’un logement meublé ; l’ANIL la résume (page mise à jour le 20 février 2024). Les équipements doivent être en bon état de fonctionnement, sans être neufs. Selon l’ANIL, un juge peut requalifier le bail en bail de logement vide si ces éléments minimaux manquent.
La liste ci-dessus reprend celle du décret : en cas de doute sur un équipement précis, référez-vous au texte lui-même.
Selon Service-Public, la liste des documents à remettre est la même pour un logement vide et pour un logement meublé, à une exception près : le meublé ajoute l’inventaire et l’état détaillé du mobilier. Bail écrit, notice d’information, états des lieux, attestation d’assurance, diagnostics : le détail est dans les documents du bailleur et dans diagnostics à fournir au locataire.
Un décret du 6 juillet 2026 modifie les contrats types de location vide, meublée et de colocation à bail unique de logements à usage de résidence principale. Selon le texte et Service-Public, ces nouveaux modèles concernent les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Pour les contrats déjà en cours, les textes consultés n’indiquent pas ce qu’il en est lors d’une reconduction tacite (voir l’avertissement ci-dessous).
| Évolution | Ce que prévoit le contrat type |
|---|---|
| Clause de résiliation de plein droit | Le contrat prévoit la résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, qui ne joue qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines. Cette clause n’est pas nouvelle dans la loi : Service-Public rappelle qu’elle résulte de la loi de juillet 2023 et s’applique déjà depuis le 29 juillet 2023. |
| Obligation de résidence principale | Lorsque le logement est soumis à une obligation de résidence principale (que certaines communes peuvent instaurer), le contrat doit le préciser. |
| Numéro de téléphone | Le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire peut être indiqué dans le contrat. Cette mention est facultative. |
Dans Résonance Locative, vous indiquez pour chaque logement s’il est loué vide ou meublé, et le bail reste lié au logement et au locataire. Un agenda d’échéances signale notamment un bail arrivant à terme et une révision de loyer à examiner, ce qui compte davantage quand les durées diffèrent d’un bail à l’autre. L’outil ne choisit pas le bon bail à votre place et ne vérifie pas la conformité de votre contrat : il vous aide à suivre ce que vous avez décidé.
Un an, ou neuf mois pour un étudiant. Si aucune des parties ne donne congé à l’expiration d’un bail d’un an, il est reconduit tacitement pour un an ; le bail de neuf mois d’un étudiant n’est pas reconduit tacitement.
Jusqu’à deux mois de loyer hors charges, contre un mois en logement vide.
Les nouveaux modèles concernent les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Les textes consultés ne disent pas si une reconduction tacite compte comme un renouvellement : pour une situation précise, demandez conseil à un professionnel.
Pas dans la loi : Service-Public indique qu’elle résulte d’une loi de juillet 2023 et s’applique depuis le 29 juillet 2023. Le contrat type de 2026 l’intègre explicitement, y compris pour le non-versement du dépôt de garantie.
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