Locataires et candidatures
Un préavis reçu un lundi déclenche une série d’échéances que beaucoup de bailleurs découvrent au fil de l’eau : visite, état des lieux, régularisation des charges, restitution du dépôt. Dans le désordre, elles coûtent des jours de vacance, parfois des pénalités. Voici la séquence complète, du congé à la restitution du dépôt de garantie.
Par Résonance LocativePublié le 9 min de lecture
Un départ suit cinq étapes : réception et datation du congé, préparation pendant le préavis, état des lieux de sortie, remise des clés (point de départ des délais), puis restitution du dépôt de garantie : un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois sinon. En cas de retard, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard, sauf si le locataire n’a pas transmis sa nouvelle adresse.
Le départ commence par un congé, donné par le locataire ou par le bailleur. Sa forme et sa date de réception comptent : le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre ou du passage du commissaire de justice.
| Qui donne congé | Logement vide | Logement meublé |
|---|---|---|
| Le locataire | Trois mois ; un mois en zone tendue, ou dans certains cas à justifier (premier emploi, mutation, perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif, état de santé attesté par certificat médical, violences conjugales, bénéficiaire du RSA ou de l’AAH, attribution d’un logement social). | Un mois, à tout moment. |
| Le bailleur | Six mois avant la fin du bail, pour vendre, reprendre le logement (le congé doit alors nommer le bénéficiaire de la reprise et son lien avec vous) ou pour un motif légitime et sérieux. | Trois mois, pour vendre, reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux. |
Le congé peut être notifié de trois façons : lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’un commissaire de justice, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé. Pour le bailleur, le congé précise le motif et joint les justificatifs.
Le préavis est un temps utile, pas une simple attente. C’est le moment de décider si le logement sera reloué en l’état ou après travaux, de planifier l’état des lieux de sortie, de rassembler les éléments qui serviront à comparer avec l’entrée, et de préparer la régularisation des charges.
D’après l’ANIL, l’état des lieux de sortie se fait une fois le logement vidé par le locataire. Il passe en revue chaque pièce ainsi que les annexes (box, parking, cave), et il est dressé sur le document de l’entrée ou sur un modèle de présentation identique : c’est ce qui permet de comparer.
Le locataire n’a pas à rendre un logement refait à neuf : le vieillissement normal des lieux ne permet de retenir aucune somme sur le dépôt de garantie, même en partie. Si les parties ne s’accordent pas sur le contenu du document, un commissaire de justice peut intervenir, et ses frais sont répartis à parts égales entre locataire et bailleur. La méthode complète est dans état des lieux : comment le réaliser sans rien oublier.
Le délai de restitution du dépôt de garantie court à compter du jour où le locataire rend les clés, soit en main propre, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Notez cette date dès qu’elle a lieu : toutes les échéances suivantes en dépendent.
Schéma
Restituer le dépôt de garantie : les délais à partir de la remise des clés
Échéancier qui part du jour de la remise des clés. Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le dépôt est restitué au plus tard un mois après la remise des clés. S’il n’est pas conforme, le délai est de deux mois, et les retenues sont justifiées par des devis, des factures ou des documents équivalents. Au-delà, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard, sauf si le retard résulte de l’absence de transmission, par le locataire, de l’adresse de son nouveau domicile. Exemple : clés rendues le 10 mars, restitution avant le 10 avril si l’état des lieux de sortie est conforme ; deux mois, soit jusqu’au 10 mai, lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée.
Jour J
Remise des clés
Point de départ de tous les délais : notez la date le jour même.
J + un mois au plus tard
État des lieux de sortie conforme à celui d’entrée
Restitution au plus tard un mois après la remise des clés.
J + deux mois au plus tard
État des lieux de sortie non conforme
Retenues justifiées par des devis, des factures ou des documents équivalents.
Au-delà du délai : le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration ne s’applique pas lorsque le retard résulte de l’absence de transmission, par le locataire, de l’adresse de son nouveau domicile.
Exemple de l’article : clés rendues le 10 mars, restitution avant le 10 avril si l’état des lieux de sortie est conforme. Deux mois lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, soit jusqu’au 10 mai.
| Situation | Délai maximal | Ce que vous pouvez retenir |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d’entrée | Un mois à compter de la remise des clés. | Les sommes restant dues par le locataire (loyers, charges) ; en copropriété, une provision dans les conditions prévues. |
| État des lieux de sortie non conforme | Deux mois à compter de la remise des clés. | Le coût des réparations locatives et des dégradations, justifié par des devis, des factures ou des documents équivalents. |
| Retard de restitution | — | Le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard, sauf si le retard résulte de l’absence de transmission, par le locataire, de l’adresse de son nouveau domicile. |
En copropriété, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de conserver, si c’est justifié, jusqu’à 20 % du dépôt de garantie dans l’attente de l’arrêté des comptes de l’immeuble, puis de régulariser dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes. Cette règle ne s’applique que si le logement est en copropriété : vérifiez-la pour votre cas.
Le départ est aussi le début de la prochaine location. Les diagnostics sont-ils toujours valides ? Le bail type en vigueur a-t-il changé depuis la dernière signature ? Les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 suivent un contrat type mis à jour. Reprenez la méthode d’arrivée d’un nouveau locataire dès que le prochain candidat est retenu.
Dans Résonance Locative, un agenda d’échéances signale un préavis en cours et un état des lieux de sortie à préparer, et l’état des lieux de sortie se compare pièce par pièce à celui de l’entrée. Les paiements attendus et reçus restent visibles jusqu’à la fin du bail, ce qui facilite la régularisation. L’outil ne décide pas de ce que vous pouvez retenir : il garde les éléments qui vous permettront de le justifier.
Un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois dans le cas contraire, avec des justificatifs pour les retenues.
Les sommes restant dues (loyers, charges) et le coût des réparations locatives ou des dégradations, justifiés par des devis, des factures ou des documents équivalents. L’usure naturelle ne peut pas justifier une retenue.
Non : trois mois en logement vide, mais un mois en zone tendue ou dans certains cas à justifier (emploi, santé, RSA ou AAH, logement social, violences conjugales…), et un mois en logement meublé.
Par courrier recommandé avec accusé de réception, par acte d’un commissaire de justice, ou en main propre contre émargement ou récépissé. Le préavis court à partir de la réception.
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