Bail, état des lieux et documents
L’état des lieux est le document que l’on relit le plus rarement et celui dont on a le plus besoin le jour du départ. Rédigé trop vite, il ne départage rien : chacun garde son souvenir, et la discussion porte sur ce que l’on croit se rappeler. Voici comment le réaliser pour qu’il serve de référence, à l’entrée comme à la sortie.
Par Résonance LocativePublié le 9 min de lecture
Un état des lieux se réalise pièce par pièce, par écrit, daté et signé des deux parties, avec le détail des clés, les relevés de compteurs et une description précise des sols, murs, plafonds et équipements. À la sortie, on utilise la même trame que pour l’entrée, et on distingue usure normale et dégradation. Si l’état des lieux ne peut pas être établi contradictoirement et amiablement, il est établi par un commissaire de justice.
Le décret du 30 mars 2016 fixe le contenu minimal de l’état des lieux pour les logements loués à usage de résidence principale, qu’ils soient vides ou meublés. Il couvre l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif que le locataire occupe exclusivement selon le bail.
| Mention | Entrée | Sortie |
|---|---|---|
| Type d’état des lieux (entrée ou sortie) et date | Oui | Oui |
| Localisation du logement | Oui | Oui |
| Identité du bailleur et, le cas échéant, des personnes mandatées | Oui | Oui |
| Détail des clés remises | Oui | Oui |
| Relevés des compteurs individuels (le cas échéant) | Oui | Oui |
| Description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement | Oui | Oui |
| Observations ou réserves, images possibles | Oui | Oui |
| Signatures des parties ou de leurs mandataires | Oui | Oui |
| Nouvelle adresse du locataire | Non | Oui |
| Date de l’état des lieux d’entrée et évolutions constatées depuis | Non | Oui |
L’état des lieux se rédige : sur papier ou en version numérique, il porte la date et la signature du locataire et du bailleur (ou de son mandataire). Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, lors de la remise des clés (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). En pratique, il est recommandé de réaliser l’état des lieux d’entrée avant que le locataire n’installe ses affaires.
La difficulté de l’état des lieux n’est pas de tout voir, mais de tout décrire de la même manière d’une pièce à l’autre, et d’une entrée à une sortie. Choisissez une trame, gardez-la, et suivez toujours le même ordre.
Le décret prévoit que l’état des lieux peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images. Les photos servent donc à illustrer la description écrite : elles ne la remplacent pas. Prenez-les datées, de façon cadrée sur le défaut décrit, et rattachez-les au document correspondant.
Schéma
Le cycle de l’état des lieux, de l’entrée à la sortie
Cycle en quatre étapes. 1, état des lieux d’entrée, à la remise des clés : point de départ juridique, il est établi contradictoirement et amiablement par les parties, ou par un tiers mandaté par elles ; recommandation pratique, sans valeur d’obligation légale : le réaliser avant que le locataire n’installe ses affaires. 2, complément possible : le locataire peut demander à compléter l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours suivant son établissement, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage. 3, état des lieux de sortie, à la restitution des clés, une fois le logement vidé ; l’état des lieux d’entrée et celui de sortie peuvent être établis sur un document unique ou sur des documents distincts présentant une structure comparable afin de faciliter leur comparaison. 4, comparaison pièce par pièce : l’usure normale ne justifie aucune retenue sur le dépôt de garantie, et une grille de vétusté ne s’applique que si les parties ont convenu de l’utiliser. À l’entrée comme à la sortie, si l’état des lieux ne peut pas être établi contradictoirement et amiablement, il est établi par un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente ; les parties en sont avisées au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. La restitution du dépôt de garantie suit ses propres délais, détaillés dans l’article sur le départ d’un locataire.
À la remise des clés
Étape 1 : État des lieux d’entrée
Point de départ juridique : il est établi contradictoirement et amiablement par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, lors de la remise des clés.
Recommandation pratique : réaliser l’état des lieux d’entrée avant que le locataire n’installe ses affaires.
Dans les 10 jours
Étape 2 : Complément possible
Le locataire peut demander à compléter l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours suivant son établissement, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage.
À la restitution des clés
Étape 3 : État des lieux de sortie
Une fois le logement vidé. L’état des lieux d’entrée et celui de sortie peuvent être établis sur un document unique ou sur des documents distincts présentant une structure comparable afin de faciliter leur comparaison.
Pièce par pièce
Étape 4 : Comparaison
L’usure normale ne justifie aucune retenue sur le dépôt de garantie. Une grille de vétusté ne s’applique que si les parties ont convenu de l’utiliser.
La restitution du dépôt de garantie suit ses propres délais : voir départ d’un locataire.
L’état des lieux de sortie est établi lors de la restitution des clés, une fois le logement vidé. L’état des lieux d’entrée et celui de sortie peuvent être établis sur un document unique ou sur des documents distincts présentant une structure comparable afin de faciliter leur comparaison. Chaque pièce est alors confrontée à son état d’origine.
Le locataire n’a pas à rendre un logement neuf : l’usure normale ne justifie aucune retenue sur le dépôt de garantie, même en partie. Le décret appelle vétusté la dégradation due au temps ou à un usage normal, et laisse les parties convenir d’une grille de vétusté qui fixe une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement pour les réparations locatives.
Si l’état des lieux ne peut pas être établi contradictoirement et amiablement, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’il est établi par un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente. Les parties en sont avisées au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Pour les frais de l’état des lieux établi par un professionnel, l’ANIL précise qu’à l’entrée le locataire ne peut pas payer plus que le bailleur et que sa part est plafonnée par mètre carré de surface habitable (le montant du plafond se vérifie dans les textes en vigueur) ; à la sortie, il revient au bailleur, sauf si un désaccord conduit à faire appel à un commissaire de justice.
Après l’entrée, le locataire peut demander à compléter l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours suivant son établissement, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage. Si sa demande est refusée, il peut saisir la commission départementale de conciliation. Prévoyez de pouvoir y répondre (préparer l’arrivée d’un nouveau locataire). Le premier loyer donnera lieu, sur demande, à une quittance : voir quittance de loyer : quand et comment l’envoyer.
En location meublée, l’inventaire et l’état détaillé du mobilier sont signés par les parties et joints au contrat. Ils s’ajoutent à l’état des lieux (bail vide ou bail meublé).
Dans Résonance Locative, les états des lieux ont leur propre espace, rattaché au logement et au bail, et l’état des lieux de sortie se compare pièce par pièce à celui de l’entrée : une pièce est qualifiée d’identique, de changée ou de dégradée selon l’échelle de description utilisée. L’outil aide à la comparaison ; il ne qualifie pas à votre place une usure normale ou une dégradation, et ne remplace pas l’avis d’un professionnel en cas de désaccord.
Le texte prévoit que l’état des lieux peut être illustré d’images, mais il reste un document écrit, daté et signé. Les photos servent d’appui à la description, elles ne s’y substituent pas.
À l’entrée, lors de la remise des clés ; en pratique, il est recommandé de le réaliser avant que le locataire n’installe ses affaires. À la sortie, lors de la restitution des clés, une fois le logement vidé.
Si l’état des lieux ne peut pas être établi contradictoirement et amiablement, il est établi par un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente. Les parties sont avisées au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Oui, dans les 10 jours suivant son établissement, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).
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