Bail, état des lieux et documents
Un diagnostic manquant ou périmé ne se remarque pas à la signature. Il se remarque le jour où le locataire en demande copie, ou quand une règle évolue pour le logement. Voici, selon l’âge et la situation de votre bien, la liste des diagnostics à fournir et la façon de suivre leurs dates de validité.
Par Résonance LocativePublié le 10 min de lecture
Le dossier de diagnostic technique est annexé au bail. Il comprend en principe le DPE, sauf exemptions prévues par la réglementation (valable 10 ans s’il a été réalisé depuis le 1er juillet 2021), puis selon le logement : l’état de l’électricité et du gaz si l’installation a plus de 15 ans (6 ans), le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements dont le permis de construire date d’avant 1949, l’état des risques (moins de 6 mois) et, dans les zones concernées, le diagnostic bruit.
Service-Public liste, pour un logement vide comme pour un logement meublé, le contenu du dossier de diagnostic technique : le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz lorsqu’elle a plus de quinze ans, l’état des risques et, selon la zone, un diagnostic bruit. Ce dossier est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement : il se remet avec le bail (bail vide ou bail meublé) et l’état des lieux (état des lieux : comment le réaliser sans rien oublier).
Schéma
Quels diagnostics pour votre logement ?
Documents annexés au bail dans le dossier de diagnostic technique (DDT). En principe, les logements proposés à la location : DPE, sauf exemptions prévues par la réglementation, réalisé depuis le 1er juillet 2021 et valable 10 ans. Installation d’électricité de plus de 15 ans : état de l’installation intérieure d’électricité, de moins de 6 ans à la signature du bail. Installation de gaz de plus de 15 ans : état de l’installation intérieure de gaz, de moins de 6 ans. Permis de construire délivré avant le 1er janvier 1949 : constat de risque d’exposition au plomb, de moins de 6 ans si du plomb est détecté, définitif sinon. Logement situé dans une zone concernée par un plan de prévention des risques, la sismicité ou le radon : état des risques et pollutions, de moins de 6 mois. Logement situé dans une zone concernée par un plan d’exposition au bruit des aérodromes : information sur le bruit. À part, l’amiante : pour un logement situé dans un immeuble collectif dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, le dossier amiante des parties privatives est tenu à la disposition du locataire, sans être systématiquement annexé au bail ; le dossier technique amiante concerne les parties communes. En cas de doute, vérifiez l’adresse, la date du permis de construire et l’ancienneté des installations, et faites appel à un professionnel certifié pour les diagnostics qui l’exigent.
Documents annexés au bail dans le dossier de diagnostic technique (DDT)
Si : En principe, les logements proposés à la location
Alors : Diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf exemptions prévues par la réglementation
Réalisé depuis le 1er juillet 2021 et valable 10 ans.
Si : Installation d’électricité de plus de 15 ans
Alors : État de l’installation intérieure d’électricité
Moins de 6 ans à la signature du bail.
Si : Installation de gaz de plus de 15 ans
Alors : État de l’installation intérieure de gaz
Moins de 6 ans à la signature du bail.
Si : Permis de construire délivré avant le 1er janvier 1949
Alors : Constat de risque d’exposition au plomb
Moins de 6 ans si du plomb est détecté ; définitif sinon.
Si : Logement situé dans une zone concernée (plan de prévention des risques, sismicité, radon…)
Alors : État des risques et pollutions
Moins de 6 mois à la signature du bail.
Si : Logement situé dans une zone concernée par un plan d’exposition au bruit des aérodromes
Alors : Information sur le bruit
Annexée au dossier de diagnostic technique.
En cas de doute, vérifiez l’adresse, la date du permis de construire et l’ancienneté des installations. Faites appel à un professionnel certifié pour les diagnostics qui l’exigent.
| Diagnostic | Quand il est exigé | Validité à retenir |
|---|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | En principe, les logements proposés à la location doivent disposer d’un DPE, sauf exemptions prévues par la réglementation. | Il doit dater d’au maximum 10 ans à la date de signature du bail ; seuls les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables 10 ans (ceux de 2018 à juin 2021 ne le sont plus depuis le 1er janvier 2025). |
| État de l’installation intérieure d’électricité | Installation de plus de 15 ans. | Moins de 6 ans à la signature du bail. |
| État de l’installation intérieure de gaz | Installation de plus de 15 ans. | Moins de six ans à la signature du bail (un certificat de conformité de moins de trois ans, établi après modification de l’installation, peut dispenser de diagnostic). |
| Constat de risque d’exposition au plomb | Logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. | Moins de six ans lorsque du plomb est détecté ; constat définitif s’il n’y en a pas. |
| État des risques et pollutions | Logements situés dans des zones concernées (plan de prévention des risques, sismicité, radon, etc.). | Moins de six mois à la signature du bail. |
| Information sur le plan d’exposition au bruit des aérodromes | Logement situé dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit. | Information annexée au dossier depuis le 1er juillet 2020. |
| Amiante : dossier amiante parties privatives (DAPP) | Logement situé dans un immeuble collectif d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. | Dossier à tenir à la disposition du locataire ; il n’est pas systématiquement annexé au bail. |
Amiante : un dossier tenu à disposition, pas une annexe systématique. Pour un logement situé dans un immeuble collectif dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, le dossier amiante des parties privatives doit être tenu à la disposition du locataire. Il n’est pas systématiquement annexé au bail. Le dossier technique amiante concerne les parties communes.
En principe, les logements proposés à la location doivent disposer d’un DPE, sauf exemptions prévues par la réglementation. Selon Service-Public, le DPE remis au locataire ne doit pas dater de plus de dix ans à la signature du bail ; les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 et sont à refaire en cas de mise en location. Au-delà de la formalité, la classe énergétique conditionne désormais la décence du logement, donc la possibilité de le louer.
| Règle | Ce que prévoit le texte |
|---|---|
| Critères de décence énergétique | En France métropolitaine, depuis le 1er janvier 2023 : consommation d’énergie finale (et non primaire), estimée par le DPE, inférieure à 450 kWh par m² et par an ; au moins la classe F à partir du 1er janvier 2025 ; au moins la classe E à partir du 1er janvier 2028 ; au moins la classe D à partir du 1er janvier 2034. Ces critères visent le parc privé (location vide ou meublée) comme le parc social, hors locations saisonnières. Ils s’appliquent aux nouveaux contrats, ainsi qu’aux renouvellements et reconductions tacites à compter de chaque échéance, mais pas aux contrats en cours avant leur renouvellement. |
| Gel des loyers | Depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer est interdite pour les logements du parc privé classés F et G, y compris la révision annuelle en cours de bail, pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date. |
La classe énergie et la classe climat doivent par ailleurs figurer dans les annonces, selon des règles de présentation précises (Service-Public). Contrôlez-les avant de publier : une annonce incohérente avec le DPE se remarque vite.
L’ANIL indique que l’absence du diagnostic relatif aux risques peut conduire le locataire à saisir le tribunal judiciaire pour demander des dommages-intérêts, et que l’absence de DPE peut lui permettre de demander l’annulation du contrat ou une diminution du loyer. Ces conséquences dépendent de chaque situation et de l’appréciation du juge : elles ne sont pas automatiques, mais elles montrent qu’un diagnostic manquant n’est pas une simple formalité.
La plupart des diagnostics sont valables plusieurs années : on les oublie. Or leur validité s’apprécie à la date de signature du bail, y compris lors d’un renouvellement. Pour les suivre, il suffit de noter, pour chaque logement, la date de chaque diagnostic et la date à partir de laquelle il n’est plus utilisable.
Dans Résonance Locative, les diagnostics sont rattachés au logement, et le tableau de bord signale un diagnostic expiré ou à renouveler, avant qu’une remise en location ne vous le fasse découvrir. L’outil n’établit pas vos diagnostics et ne décide pas lesquels s’appliquent à votre bien : il garde les dates et les documents sous la main pour que vous puissiez agir à temps.
Selon Service-Public, le dossier de diagnostic technique est identique à celui d’un logement vide : DPE, plomb, électricité et gaz selon l’âge des installations, état des risques et diagnostic bruit selon la zone.
En principe, oui : les logements proposés à la location doivent disposer d’un DPE, sauf exemptions prévues par la réglementation. Le DPE remis au locataire ne doit pas dater de plus de 10 ans à la signature du bail (Service-Public). Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
Il est exigé lorsque l’installation a plus de 15 ans, et doit avoir été réalisé depuis moins de 6 ans à la signature du bail, selon Service-Public.
Les règles de repérage de l’amiante visent les immeubles dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997. Pour un logement situé dans un immeuble collectif, le propriétaire des parties privatives constitue un dossier amiante parties privatives (DAPP) et le tient à la disposition des occupants ; les sources consultées ne le présentent pas comme une annexe obligatoire du bail. Le dossier technique amiante (DTA) concerne, lui, les parties communes. Confirmez ce qui s’applique à votre immeuble auprès d’un professionnel certifié.
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