Retard de paiement de loyer : que faire, étape par étape

Étape 0 : constater, dater, vérifier

Avant toute relance, vérifiez qu’il s’agit bien d’un retard. Le loyer est dû à la date prévue au bail, et non à une date approximative (suivre les paiements de loyers). Contrôlez que le virement n’est pas arrivé sur un autre compte, ou sous un libellé que vous n’avez pas rapproché. Notez ensuite la date d’échéance, le montant dû et la date du constat : c’est le point de départ de tout le reste. Les dates qui encadrent un bail (révision, charges, assurance) se retrouvent dans le calendrier du bailleur.

Étape 1 : la relance amiable

Service-Public place en première étape un courrier simple, par lequel le bailleur signale au locataire que le loyer et les charges restent à payer. Cette étape vise à clarifier la situation et à laisser une trace, sans durcir. Un message sobre suffit : la période concernée, le montant dû, un rappel de l’échéance, et une invitation à régulariser ou à vous contacter si un obstacle a retardé le paiement.

Étape 2 : la mise en demeure

Si la relance reste sans effet, Service-Public indique d’adresser une mise en demeure par courrier recommandé, avec accusé de réception. Elle reprend les mêmes éléments que la relance, en précisant que le bailleur demande le paiement de la somme due, avec le décompte de la dette et un délai raisonnable pour régulariser. Elle donne une date certaine à votre demande. Service-Public mentionne aussi la possibilité de recourir à un conciliateur de justice (gratuit) ou à un médiateur civil (payant) pour trouver un accord, par exemple un étalement de la dette. Lorsque le total des demandes ne dépasse pas 5 000 €, une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative est en principe obligatoire avant la saisine du juge, sauf exception prévue par l’article 750-1 du Code de procédure civile.

Dès le premier impayé : garant, assurance et CAF

Parallèlement, pensez à la garantie prévue au bail : la caution du locataire, la garantie Visale ou votre assurance loyers impayés. Service-Public rappelle de déclarer l’impayé dans un délai de 30 jours ; relevez en tout cas le délai exact de votre contrat ou de votre garantie, car il conditionne la prise en charge.

Si votre locataire perçoit une aide au logement (APL, ALF ou ALS), vous devez aussi signaler l’impayé à la CAF (ou à la MSA), en principe dans un délai de deux mois, dès que la dette atteint l’équivalent de deux mois de loyer. Le seuil exact dépend de la personne qui perçoit l’aide (bailleur ou locataire) et le mode de calcul est détaillé par Service-Public et par votre CAF : relevez-le sur leurs pages. À défaut de signalement, la CAF indique que vous pourriez devoir rembourser des aides indûment versées.

Étape 3 : le commandement de payer, par un commissaire de justice

Si la dette persiste, un commissaire de justice délivre un commandement de payer. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que tout bail d’habitation comporte une clause de résiliation de plein droit en cas de loyer ou de charges impayés, mais que cette clause ne joue qu’après un commandement resté sans effet. Le commandement doit notamment mentionner le délai de six semaines accordé au locataire, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement d’une procédure judiciaire possible, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement et le droit de demander des délais au juge.

Ce délai de six semaines est celui de l’article 24, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023. La clause de résiliation de plein droit y figure aussi pour le non-versement du dépôt de garantie ; elle est explicitement reprise dans le contrat type applicable aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 (bail vide ou bail meublé).

Le commissaire de justice informe aussi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) lorsque le locataire cumule deux mois d’impayés ou une dette équivalant à deux fois le loyer mensuel hors charges. Cette règle vise les bailleurs personnes physiques et les sociétés civiles familiales.

Étape 4 : après les six semaines

Si la dette n’est pas réglée à l’issue du délai, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection, selon Service-Public, après la tentative préalable de règlement amiable lorsque l’article 750-1 du Code de procédure civile l’impose. L’assignation est délivrée par un commissaire de justice ; l’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience (article 24), pour permettre un diagnostic social et financier. La résiliation fondée sur la clause résolutoire doit être constatée par le juge. Lorsque les conditions légales sont réunies, celui-ci peut accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans et suspendre les effets de la clause résolutoire ; l’article 24 vise notamment le locataire qui a repris le versement du loyer courant avant l’audience et peut rembourser sa dette. L’expulsion ne peut intervenir qu’après une décision de justice et le respect de la procédure d’exécution applicable : en cas de résiliation, un commandement de quitter les lieux est signifié par un commissaire de justice.

Ce qu’il ne faut pas faire

• Facturer des frais de retard : Service-Public indique que le propriétaire a interdiction de les facturer au locataire (baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 27 mars 2014).
• Forcer le départ du locataire. Contraindre une personne à quitter son logement (menaces, contrainte, changement de serrures) sans passer par la procédure d’expulsion et l’intervention de l’État est un délit : l’article 226-4-2 du Code pénal prévoit jusqu’à trois ans de prison et 30 000 € d’amende. Seule la procédure judiciaire permet l’expulsion.
• Attendre sans rien noter. Une relance qui n’est pas datée ni conservée ne vous servira pas devant un juge ou un assureur.
• Oublier la garantie. Si le locataire est couvert par une caution, la garantie Visale ou une assurance, vérifiez dès le premier impayé ses règles de déclaration et ses délais (garant, caution et Visale).

Ce que change un suivi centralisé

Dans Résonance Locative, un paiement en retard ou partiel est signalé dans l’agenda d’échéances, avec le reste dû. Les courriers (relance, mise en demeure) s’appuient sur un texte de départ modifiable, et le mode d’envoi est enregistré, par exemple par e-mail, par courrier postal ou remis en main propre ; une alerte signale un courrier préparé mais non envoyé. L’outil ne rédige pas un acte juridique à votre place et ne garantit ni la conformité d’un courrier ni le recouvrement d’une dette : il garde la trace de ce que vous avez fait, et quand.